Nuvel, forskellen på at "score kassen på boligprisernes himmelflugt" i København og så at gøre det i Skåne er, at i Skåne kan man bo ordentligt imens.

* FORSKELLIGE BOLIGFORMER

* SÅDAN FINDER MAN EN SVENSK BOLIG

* SÅDAN KØBER MAN EN SVENSK BOLIG

* PAPIRER OG GEBYRER

* HVAD KAN MAN FÅ LOV TIL OG AF HVEM

FORSKELLIGE BOLIGFORMER

Den svenske bostadsrätt oversætter vi for nemheds skyld til ejerlejlighed, men den minder måske mere om en dansk andelslejlighed, dog har den som den vigtigste forskel - og fordel - fri prisdannelse. Man køber ikke en fast ejendom, men en brugsret.

Ejendommen eller ejendommene, som bostadsrätten indgår i, ejes af en bostadsrättsförening (BRF), som har væsentligt videre beføjelser end en dansk ejerforening. BRF'en skal således godkende en ny indehaver, og vil også bestemme, om man kan få lov til at fremleje, til hvem og hvor længe. Den slags fremgår af BRF'ens vedtægter - stadgarne (udtales staddjarne). Listen over, hvad en BRF-bestyrelse kan og må, er lang. Den kan sågar smide folk ud af deres/sine lejligheder. Der er dog én ting, den - som udgangspunkt - ikke kan blande sig i, og det er hvem indehaveren lejer værelser ud til s.k. inneboende. Hvis man vil klage over sin BRF-styrelse - tilrådes ikke - sker det i Hyresnämden.

Prisen på en bostadsrätt består dels af købsprisen, som man afleverer til sælger og dels af den månedlige avgift/afgift, som man afleverer til bostadsrättsföreningen. Afgiften går til afdrag på foreningens gæld, ejendomsskat, vedligeholdelse, renovation, vand og vandafledning, mm. Det kan variere, hvad afgiften dækker, men el og bredbånd skal man typisk selv betale. På sit månedlige budget får man altså dels afgiften til foreningen og dels ydelsen på lånene til banken.

I BRF'ens regnskab, når man kommer så langt i forhandlingerne, kan man se dels den samlede gæld og dels ens andelstal, og ved at gange de to får man et mål for, hvor meget gæld der er knyttet til ens lejlighed. Ved at lægge købsprisen oveni får man en vis forestilling om lejlighedens kontantværdi. Ejendommens taxeringsværde og lejlighedens förmögenhetsvärde er lufttal, der ikke siger noget om boligens værdi.

Alt andet lige, så skulle afgiften gerne falde med tiden efterhånden som BRF'en nedbringer sin gæld. Men nu er alt jo ikke lige, og en generel rentestigning kan medføre, at man må betale mere i avgift. Konstruktionen gør, at man kan sidde i en bostadsrätt med et afdragsfrit lån og alligevel nedbringe sin gæld. Den gør så også, at man kan betale hele sin boliggæld ud, og alligevel stadig være tvunget til at betale renter og afdrag.

Hyresrätt er det svenske ord for lejelejlighed. Som lejer bliver man vejet på en guldvægt. Det er almindeligt at en udlejer vil se både lønsedler og anbefalinger fra tidligere husværter, før man allernådigst kan komme i betragtning som lejer - det kommunale boligselskab i Malmö med rådighed over boliger i tusindvis har ligefrem i årevis ført en sort liste over folk, man af mere eller mindre besynderlige grunde ikke vil have som lejere. Hvis man først er kommet ind i varmen, betaler til tiden og i øvrigt "sköter sig", så er man rimeligt godt beskyttet af den svenske lejelov. Husk at huslejen skal være hos udlejeren den første i måneden og ikke på dansk (jäkla) vis den tredje eller syvende. I det hele taget er det vigtigt i Sverige, at betale alting til tiden, ellers risikerer man at blive "vräkt", hvilket er lige så ubehageligt, som det lyder.

Villaer kaldes også småhus. De findes i alle størrelser og prislag og er fast ejendom - fastighet. På hemnet kan man ikke direkte se, hvad man kommer til at sidde for. Driftsomkostningerne, der angives, er blot et meget løst overslag over udgifter til vand, energi osv. Oveni det skal man lægge renter og afdrag på det lån, man tager. Når man sammenligner prisen på en villa og en bostadsrätt, skal man også huske, at man som villaejer selv står for reparationer og udskiftning af installationer. Generelt må man nok konstatere, at det typiske svenske hus er i dårligere teknisk stand end det typiske danske. Man kan ikke bare regne med, at tingene er i orden.

Fritidshuse adskiller sig ikke fra andre småhuse. De kan købes af enhver og bebos hele året. Det er egentlig kun anvendelsen, der afgør om et hus er et fritidshus.

Hästgård er en salgsfremmende betegnelse for små nedlagte landbrug med lidt jord til. Der findes ingen særlige restriktioner for overtagelse eller anvendelse af landbrugs- og skovejendomme. Mæglerfirmaet Skånegårdar har ofte et vist udbud, som ikke straks når frem til hemnet.

Grunde hedder tomter ligesom julemændene, og er ikke sådan lige at få fingre i, da der er stort pres på nye udstykninger. I de respektive kommuner, kan man stille sig i tomtkö, og der kan man stå til juleaften og måske kommer julemanden slet ikke. En anden mulighed for selvbyggere er at købe en grund med hus på af typen (ned)rivningsobjekt/renoveringsobjekt og så sætte bulldozeren på - eller en tændstik: Svenske brandfolk ankommer principielt aldrig til et brandsted, før huset er overtændt. Det er noget fagforeningsmæssigt.

I Sverige er det almindeligt, at en entreprenør opkøber kommunal tomtmark og bygger nye villaer i serieproduktion. En økonomisk måde at få eget nyt hus på, hvis man kan leve med de begrænsede valgmuligheder. Se under nyproduktion på hemnet.

Hvis der om en grund - tomt - står, at den er "friköpt", betyder det blot, at den, som vi forventede, er til arv og eje, men undtagelsesvis kan et hus være bygget på "ofri mark" - det vil sige lejet grund typisk ejet af kommunen. Grundlejen kaldes tomträttsavgäld. Det er generelt ingen god ide, at købe et hus på lejet grund. Dels kan kommunen pludselig hæve lejen, dels risikerer man at blive "vräkt" fra grunden på længere sigt, dels får man ikke del i prisstigningen på grunden og kan ikke belåne den. Disse ulemper skal i hvert fald slå klart igennem i prissætningen.

En uægte (oäkta) bostadsrätt kan se billig ud, men den kan på længere sigt blive dyr, for kapitalgevinstskatten på værdistigningen ved salg er 30 procent mod normalt 20, og man kan ikke udsætte skattebetalingen, sådan som det ellers er normal fremgangsmåde. Hvis den månedlige betaling til den uægte BRF er lavere end en normal husleje, skal man betale 30 procent skat af forskellen. Foreningen som sådan er også hårdere beskattet end en ægte BRF, da den betragtes som en erhvervsvirksomhed. For at en BRF kan få status som "ægte" BRF, skal mindst 60 procent af lejlighederne være boliger for privatpersoner. Lovgivningen skal forhindre at nogen får skattefri indkomst i form af gratis eller meget billig bolig i en BRF, der har store indtægter fra butikker eller andre erhvervslejemål.

Bygge nyt hus selv: It's a jungle out there.

SÅDAN FINDER MAN EN SVENSK BOLIG

Den vigtigste indgang til det svenske boligmarked er www.hemnet.se , som anvendes af mäklarsamfundets medlemmer, det vil sige alle ejendomsmæglere i Sverige. Samme boliger findes også på bovision. Her kan man nemt danne sig et indtryk af prisniveauerne i de forskellige områder. Boliger, der sælges privat kan ikke vises på hemnet, men dukker op i annoncer f.eks. i www.sydsvenskan.se eller www.hd.se.

"Blocket" er efterhånden blevet stort, når det gælder private boliger.

En del boliger - og sikkert ikke de dårligste - når aldrig frem til hemnet, men sælges via mæglernes kundekartoteker, eller når kun til mæglernes egne hjemmesider. Derfor er det en god ide at foretage intressanmälan hos mæglerne i det område, man er interesseret i.

På www.sydsvenskan.se og www.hd.se kan man via /lagfarter få viden om, hvad den fastighet, man kigger på, eller tilsvarende i samme område, tidligere er handlet for.

På Øresundsdebatten bliver dette eller hint boligområde med mellemrum taget op til kærlig behandling, og så må man jo læse lidt under og lidt over linjerne, og eventuelt genoplive tråden, men det bedste er selvfølgelig at bruge noget tid i området.

SÅDAN KØBER MAN EN SVENSK BOLIG

Der er den specialitet i Sverige, at mægleren ikke kun repræsenterer sælger, men efter loven skal varetage begge parters interesser. I praksis er en mægler også en sælger, og dermed står han nok lidt tættere på, ja, sælger, og hvis han ikke får noget modspil, vil han rutinemæssigt drukne køber i lyserødt vat, men det er værd at huske på, at mægleren står til rådighed for en, som en slags advokat, og får sit "arvode" for at svare på alle de spørgsmål, man har.

En anden svensk specialitet er, at man låner til boligen i banken og ikke som i Danmark hos en kreditforening, som ejendomsmægleren repræsenterer. Den svenske mægler tager sig ikke af finansieringen, det må man ordne med sin svenske bank.

Især hvis det drejer sig om en bostadsrätt, er der ikke mange ben i at handle uden ejendomsmægler, men hvis det er et mæglerløst hus, man kigger på, kan det være en god ide, for nogle tusindkronesedler at sikre sig sagkyndig støtte fra en mægler.

Det vigtigste lovbegreb for køber i en svensk bolighandel er den såkaldte undersøgelsespligt. Der er naturligvis ingen lov, der tvinger folk til at krybe rundt i skunkerne på et gammelt hus, man kan såmænd købe huset ubeset, hvis man vil. Man skal så blot være opmærksom på, at man ikke bagefter kan komme og klage over en fejl, der er dukket op, hvis den fejl kunne være opdaget ved en nøje undersøgelse af huset. I praksis skal man kigge overalt, hvor man kan komme til uden at gøre indgreb i huset. Husets alder og tilstand og omstændighederne i øvrigt kan også betinge, at køber må acceptere, at der kan være visse fejl, som sælger ikke skal betale for.

For at sikre sig mod skjulte fejl - dolda fel - skal man få en besiktningsman med ansvarsforsikring til at gennemgå det. Når huset er gennemgået af en besigtningsmand, står man meget stærkere, hvis det viser sig, at huset ikke var så sundt, som det så ud til. Det kan for eksempel være www.anticimex.se eller en (anden) bygningssagkyndig. Sådan en besigtigelse giver ikke noget svar på, om huset er et godt køb. Anticimex fortæller om der er fugt, råd og/eller skimmel plus diverse småkrapyl, men der kan være andre svagheder ved boligen, som de ikke forholder sig til. I forbindelse med at sælger eventuelt har tegnet en ejerskifteforsikring mod krav efter handelen, kan der være foretaget en besigtigelse. Den er bedre end ingenting, men har primært været rettet imod de store dyre skjult fejl-skader, og erstatter ikke købers undersøgelsespligt. Den betyder egentlig bare, at man skal slås med et forsikringsselskab i stedet for med sælger, hvis der viser sig problemer.

Undersøgelsespligten omfatter også den slags, som man ikke kan se. Hvilke rettigheder og forpligtelser og krav der er knyttet til ejendommen via servitutter, hævd, pålæg fra myndigheder eller lignende. Det må man spørge mægleren om - han kan så eventuelt henvise videre til kommunen eller andre myndigheder.

Det gælder naturligvis også i Danmark, men det kan være sværere at overskue, når man er på udebane, hvad der kan være på vej af veje, jernbaner, byggeri, svinefarme, fabrikker, råstofudvinding, telemaster, vindmøller og andre sjove ting, som man ikke har lyst til pludselig at have i baghaven - i hvert fald ikke altsammen på en gang. På den aktuelle kommunes hjemmeside kan man finde diverse planer.

Især ældre og dårligt vedligeholdte huse, dødsboer og ejendomme, som ejeren ikke selv har beboet, og derfor ikke kender, kan sælges med såkaldt friskrivningsklausul. Det indebærer, at køber giver afkald på retten til at klage over skjulte fejl på ejendommen. En sådan klausul skal give et betragteligt nedslag i prisen. En friskrivningsklausul er ikke sælgers fribrev til bedrageri. Klausulen omfatter kun ansvarsfrihed angående de nævnte skjulte fejl, hvilket skal fremgå af købekontrakten.

Det er blevet meget almindeligt i Sverige, at boliger sælges i åben budrunde dvs. en auktion, hvor interesserede købere - på svensk spekulanter - kan byde over hinanden til glæde for sælger. Man kan som køber godt blive i tvivl om, hvorvidt de andre, der byder på boligen, er opfundet af mægleren, især når boligen bliver ved med at stå til salg, selv om man fik indtryk af, at man blev overhalet i budrunden. (Det kan forklares naturligt) Mäklarsamfundet arbejder på at enes om et regelsæt, der skal gøre disse auktioner mindre skumle og mindre - jeg havde nær sagt - traumatiske. Før man går i gang med at byde, bør man lægge sig helt fast på, hvad man maksimalt vil give for boligen, så man ikke skal tage den beslutning i alt for ophidset stemning.

Det er i mæglerens interesse at give køber indtryk af, at folk står på nakken af hinanden for at købe boligen, men hvis den har været til salg i tre måneder, kan det tyde på, at interessen har været begrænset og/eller at prissætningen ikke er realistisk, og så starter en anden og sjovere form for budrunde.

PAPIRER OG GEBYRER

Der er ingen skøde i en svensk bolighandel, men der skrives en köpekontrakt, der rummer de samme elementer. Den kan i princippet skrives af sælger med input fra køber, men hvis der er mægler på, er det nok ham, der skriver den.

Den dag, man underskriver købekontrakten og altså forbinder sig til at købe boligen, betaler man handpenning, som er på 10 procent af købesummen. Disse "håndpenge" er en garanti for, at man ikke løber fra handlen. På overtagelsesdagen betaler man resten af købesummen kontant.

For boliger, som er fastigheter, skal man i forbindelse med købet søge lagfart, som svarer til en dansk tinglysning. Det koster 1,5 procent af købsprisen plus et blodigt gebyr at få lagfart, som er statens anerkendelse af, at man er ejer af den pågældende matrikel. Hvis der er mægler på, sørger han for ansøgningen, ellers må man selv gøre det. Det foregår hos Lantmäteriet.

Når man låner med sikkerhed i en bolig, som er en fastighet, skal der oprettes et pantebrev i ejendommen. For dette pantebrev, også kaldet inteckning, betales stempelskat til staten på to procent af indtegningsbeløbet. Ofte vil der tidligere være foretaget indteckninger i ejendommen, og dem overtager man ved købet og sparer dermed en del af stempelskatten. Banken sørger for pantebrevet, når den ekspederer lånet. Pantebrevet er usynligt - det findes kun som en registrering i en central database. Ældre pantebreve kan dog være af papir.

For en bostadsrätt skal der ikke søges lagfart, og der skal ikke betales stempelskat i forbindelse med belåningen.

HVAD KAN MAN FÅ LOV TIL OG AF HVEM

Det er generelt dyrt og besværligt at få tilladelse til at bygge nyt, bygge om eller bygge til. Det svenske ord bygglov betyder byggetilladelse, men i Sverige sender man ikke bare tegningen ind og får go eller no. Byggnadsnämnden i kommunen følger hele byggeriet tæt fra projektering til slutbesigtigelse og tager sig godt og grundigt betalt for det.

I bymæssig bebyggelse, er der detaljplaner, der som navnet siger, går i detaljer med, hvad man må og ikke må. Andre restriktioner findes i såkaldte områdebestemmelser. Kommunens byggnadsnämnd regerer over disse planer, og de forlanger fuld indsigt i ethvert projekt.

Uden for detaljplaneret område - typisk ude på landet - er reglerne meget løsere, og man kan i mange tilfælde slippe med en såkaldt bygganmälan til kommunen - selv for større tilbygninger. Svenske grunde er fulde af små usle havehuse med stærkt begrænsede anvendelsesmuligheder såkaldte friggeboder efter en finansminister ved navn Birgit Friggebo, der i sin mildhed gav folket ret til uden byggetiladelse at opføre disse elendige småskure på under 10 kvadratmeter, under tre meter i højden og ikke sammenbygget med noget andet. Tale om at sætte sig varige spor som politiker...

REDAKTØR PÅ DETTE EMNE: Nils Mølgaard
Opdateret januar 2006